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青岛的豪宅,为啥青岛的豪宅房价比济南贵这么多
2022-11-23

直切主题,放到20年前,青岛豪宅1.5万就已经是“天花板”了,到如今不卖个5万都不好意思说自己是豪宅。而济南的豪宅,单价能上5万+的,数量就极少了,除了极个别的别墅单价。

就老牌豪宅对比,青岛的莱阳路8号,别墅总价约1.5亿-2亿元/套,平层住宅均价12.5万/平;而济南挂牌总价最高的几套别墅,单价也仅仅5-6万。

差价怎么就那么大呢?

本文2477字,预计阅读时间6分钟。

稀缺的山海自然资源,是青岛绝对优势

两城人文自然环境不同,造就置业人群有地域差异

首先研究一下,都是什么人把青岛豪宅“炒”起来的。个人观点,青岛主要是全国各地的外地富人买海景豪宅度假养老,而济南则是城市新贵在买高端房产自住享受。

环境和经济决定了一个城市是否宜居,富人买房,目标是买“一座城市的预期”,其中包含房价的保值空间以及自然环境的珍稀。

从地理位置来看,青岛地处山东半岛东南部,濒临黄海,依山傍海,空气清新,夏季常年享有20℃的凉爽,适合度假养老。从城市发展史来看,留在老城区的德式建筑群,绿瓦红墙,风情旖旎,确实让人心神向往。

青岛豪宅的择址路径是沿着城市风景线扩张的;青岛的豪宅,多半全国各地的富人们度假或者投资的。

(网传)因为“填海”原因被拆除的青岛涵碧楼别墅项目,其实是最好的例证。笔者18年盛夏到涵碧楼度假的时候,为了拿到房价折扣,参加了酒店举行的“导览”活动,在行政人员的带领下,对整个项目“被洗脑”了一次。

青岛涵碧楼项目曾建有41栋海景独栋别墅,独特的地理位置和建筑形态,加上国际大师设计加持,吸引了不少知名人士落户。据传范冰冰就在涵碧楼购置了房产。当时笔者特意咨询到,夏天能不能偶遇明星在这避暑,物业人员称,已售卖的别墅,大多都“不是来住”的。

而看济南豪宅的选址就能感受到新贵们的居住观改变,山湖人居也别有风采。济南素有“四面荷花三面柳,一城山色半城湖”的美誉,八景闻名于世,是拥有“山、泉、湖、河、城”独特风貌的旅游城市,更是国家历史文化名城。

济南的豪宅,受益于城市厚重文化的影响,怎么说呢,在济南生活不盲目攀比,不盲目消费,更讲究性价比。放到置业来说,就是更注重于居住品质、片区发展。

(网图,图中大部分房子名不副实)

济南的豪宅,这十来年,意向客群是谁?你问不同的济南人,大家对豪宅的概念又各不相同,这就造成了济南所谓“豪宅”分布比较散,所以济南豪宅很难“堆”出绝对高价。

小结:置业人群的“豪宅观”不同,对价格“起飞”有影响

前面说到,青岛的豪宅,如果不跟近距离海景相关,那是算不上占有稀缺资源的。所以青岛硬牌子富人区,主要跟沿海挂钩。随着沿海一线土地资源的日益稀缺,豪宅就更加物以稀为贵,价格就起飞了。

而济南买豪宅的人,是根据城市资源去选择的,那随着教育、交通、医疗再各个区块的更新改善,豪宅圈可以在城市分散开来,小面积布局,对富人来说选择空间大,对开发商来说竞争力大,而豪宅本身而言,价格就会相对合理。

个人感觉,济南的楼市,不管是改善还是高端,价格都是更加良性的。

青岛借助奥帆赛、上合峰会等大事件迅速提升城市名气

两城发展速度和政策布局差异,影响豪宅涨幅

国际会议能成就城市?因为国际大会给一个城市带来了巨大的流量和关注,很多人都喜欢拿国际会议去炒作房价。最主要还是来自于会议是否促进城市发展,对当地的产业发展有无助力。

青岛房价走势最近的一次“起飞”时间,约是在2016年下半年,房价整整翻了一倍,相当于把5年的涨幅都补回来了。

2017年3月,青岛出台限购令,外地人在青岛购房必须缴纳一年社保,以此对冲房价涨势。随后,投资炒房客应声而散,房价进入企稳阶段。

一直到11月份,政府紧紧围绕房住不炒继续进行精准调控,限购、限贷、限价…几乎是每个月一个政策的节奏,持续冰冻市场,但豪宅成功展现了自己的抗跌能力。

到了17年12月,上合峰会在青岛召开的消息正式落实,除了厦门外,青岛也成了第二个因为会议,房价应势而涨的城市,售楼处讲解员会把关于青岛的利好讲得头头是道,向外呐喊,“我需要来买房的土豪”。

从2017年3月行情启动到2018年所谓的“4.18严政”结束,青岛房价顺利翻了一番,从2015年的1万2直接翻到2万4,进入全国前十,普通房价翻番,豪宅的价格更是水涨船高。

青岛因为是海滨城市,旅游独家优势明显,而且经济超了省会济南,所以成为众人炒作的标本。而且在上涨周期内,正好遇到了上合峰会。

但是,国际会议并没有把助推青岛产业发展,高新企业结构的更新并不理想,还是依托海尔、海信、青啤、澳柯玛等老生产制造业发展,这样会导致人均收入不高,培养出来的大学生纷纷外流。所以就目前青岛房价来看,相对是虚高。

再来看济南,2014-2015年,央行降息,二套房“认贷不认房”,2014年末,全年住宅成交均价9341元/㎡。2015年,全国二套房首付降至四成,截至年末,住宅成交均价9281元/㎡。

也是2016年,济南房价首次突破万元大关,到2018年末,济南房价17674元/㎡。

政策上,济南2017年4月份又开始限购,家庭拥有一套住房的,二套房比例提高至60%。之后几年,济南政策上开始抢人大战,说白了,就是通过优惠政策吸引你过来,然后带动当地经济发展,人才都来了,不得安居乐业吗?

济南从抢人大战到政策收紧,从拿地“热潮”到一城一策、一区一策,从楼市“小阳春”到回归平稳,稳地价、稳房价、稳预期的目标是济南楼市主旋律。

济南不管是普通房产还是豪宅价格,都以稳为主题。

小结:济南人喜欢山水,所以豪宅大概率得是依山傍水,然而济南这样的地块、楼盘更是少之又少。再加上好地块不见得被能够盖出豪宅的开发商获取,再加上规划限制等因素。你比如龙鼎大道区域,这边房产的概况就不用细说了。

除了自然因素、开发商因素,还有济南市民对豪宅的理解也很分散,认为济南东西南北都能出豪宅。所以就造成济南富人分布很散,这样购买力不够集中,自然也“堆”不出超高价豪宅。

当下济南“豪宅”市场的分散,价格的确很亲民。个人觉得济南真正的好房子,价格依然有很大的上升空间,可作为比较不错的保值资产。确定好一个未来10年处于上升期的片区,购买这个片区内产品、物业、学校都不错的改善房,必定能跑赢整个济南楼市。

个人观点,仅供参考。

在济南,你觉得哪里的房子(价格、位置、交通、物业、质量、绿化等都可以点评),能算豪宅?